財(cái)聯(lián)社2月2日訊（編輯 楊斌）商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)開啟僅一個(gè)月，首批8單項(xiàng)目即申報(bào)至交易所，合計(jì)將募集資金314.75億元。

具體來(lái)看，8單項(xiàng)目中最大一單擬募資74.7億元，資產(chǎn)類型涵蓋購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等。8單項(xiàng)目的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況良好，部分項(xiàng)目最近一期處于滿租狀態(tài)。2026年預(yù)計(jì)分派率都在4.5%以上，最高接近5.5%。

機(jī)構(gòu)人士指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs相互補(bǔ)充，持續(xù)提升我國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模，豐富資產(chǎn)類型。相較于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審批時(shí)效提升。

購(gòu)物中心、寫字樓、酒店，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs涵蓋多資產(chǎn)類型

根據(jù)上交所網(wǎng)站披露，華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT以及中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT于1月29日最先申報(bào)至上海證券交易所，成為首批獲得受理的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。僅過(guò)了一天，國(guó)泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT等5單項(xiàng)目獲得受理，首批申報(bào)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs增至8單。

圖：首批8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs已申報(bào)并受理

（資料來(lái)源：上交所網(wǎng)站，財(cái)聯(lián)社整理）

上交所受理的首批8單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目，合計(jì)將募集資金314.745億。其中，募資規(guī)模最大的是中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT，擬募資74.7億元；募資規(guī)模最小的是華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT，擬募資17.03億元。

基金管理人方面，8單項(xiàng)目中3單由華夏基金擔(dān)任基金管理人，2單的管理人是華安基金，其余項(xiàng)目的管理人包括國(guó)泰海通資管、匯添富基金、中金基金。

進(jìn)一步來(lái)看，首批8單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)的業(yè)態(tài)涉及購(gòu)物中心、辦公、酒店等等，原始權(quán)益人涉及民營(yíng)企業(yè)（砂之船奧萊、銀泰百貨、杉杉商業(yè)）、外資企業(yè)（凱德商用）、上海地方國(guó)企（陸家嘴集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、錦江國(guó)際集團(tuán)）、央企（保利發(fā)展）。

作為首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中最大的一單，中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT的底層資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目，估值分別為46.34億元和28.36億元，2025年聯(lián)營(yíng)模式收入分別為2.47億元和1.54億元，較2024年分別增長(zhǎng)17.06%和17.56%，2023-2025年的加權(quán)平均出租率維持在99%以上。2026年、2027年，中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT預(yù)計(jì)分派率為4.57%和4.99%。

去年9月，唯品會(huì)旗下基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目——中金唯品會(huì)奧萊REIT已經(jīng)上市，底層資產(chǎn)為寧波杉井奧特萊斯。在去年底商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)后，唯品會(huì)與杉杉商業(yè)集團(tuán)迅速行動(dòng)，首批申報(bào)至交易所。

國(guó)泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT同樣以西安砂之船奧特萊斯項(xiàng)目為底層資產(chǎn)，根據(jù)介紹，這是西北最大的奧特萊斯綜合體之一，位于西安浐灞國(guó)際港商圈，主打“藝術(shù)商業(yè)+超級(jí)奧萊”模式。該項(xiàng)目估值50.64億元，2026年、2027年預(yù)計(jì)分派率達(dá)到5.47%、5.81%，分派率在首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中屬于較高水平。

寫字樓是首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的主要投向之一，匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT以兩處寫字樓（含配套商業(yè)）——鼎保大廈項(xiàng)目、鼎博大廈項(xiàng)目——為底層資產(chǎn)，兩個(gè)項(xiàng)目直線距離約500米，均位于上海市黃浦區(qū)世博濱江板塊，總估值38.43億元。鼎保大廈與鼎博大廈可供出租面積分別為5.14萬(wàn)平方米和5.96萬(wàn)平方米，截至2025年末的出租率分別為100%、99.33%，10年以上合同租約面積占已出租面積的92.86%、78.40%。2026年、2027年，匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT預(yù)計(jì)分派率為4.50%和4.57%。

華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT則是首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中，唯一一單以酒店為底層資產(chǎn)的項(xiàng)目。酒店為位于廣州等18個(gè)城市的21家“錦江都城”品牌酒店，錦江都城酒店專注于有限服務(wù)型連鎖酒店領(lǐng)域，定位為中高端。2025年1-9月，項(xiàng)目可供房數(shù)80.38萬(wàn)間，平均入住率61.58%，每間可售房收入159.08元/間。2026年，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)分派率為4.50%。

業(yè)內(nèi)人士指出，若華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT項(xiàng)目若順利發(fā)行，可成為中國(guó)公募REITs市場(chǎng)中首只以酒店為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品，為后續(xù)同類項(xiàng)目提供示范樣本，對(duì)于豐富公募REITs資產(chǎn)類型具有重要意義。

從經(jīng)營(yíng)情況看，華西證券宏觀固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)研報(bào)認(rèn)為，首批8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs出租率優(yōu)秀，包括上海鼎保大廈、哈爾濱杉杉奧萊等最近一期均處于滿租狀態(tài)。區(qū)位條件上，8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)整體處于核心城市。目前已上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)營(yíng)情況良好，抗跌性較強(qiáng)，有望提升商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)關(guān)注度，可積極關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)進(jìn)度和打新機(jī)會(huì)。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審批高效，更多項(xiàng)目還在申報(bào)路上

2025年11月28日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》。12月31日，《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》正式發(fā)布，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟航。

根據(jù)界定，有別于基礎(chǔ)設(shè)施REITs，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為通過(guò)持有或經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并向份額持有人分紅的封閉式公募基金。

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs為應(yīng)時(shí)之需，順勢(shì)之舉。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs相互補(bǔ)充，能夠持續(xù)提升我國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模，豐富資產(chǎn)類型。試點(diǎn)過(guò)程亦是對(duì)于我國(guó)公募REITs市場(chǎng)一二級(jí)制度建設(shè)、市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制等方面的持續(xù)探索和優(yōu)化，有助于健全市場(chǎng)功能，切實(shí)發(fā)揮其服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的底層資產(chǎn)包括商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，其并非全新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品品類，與已發(fā)行的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs均屬于公募REITs體系內(nèi)。我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，具備通過(guò)REITs工具盤活資產(chǎn)、擴(kuò)充融資渠道、乃至推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的可觀需求。

截至2026年2月1日，我國(guó)已上市公募REITs共79單，首發(fā)募資超2000億元。其中，2024年以來(lái)共上新12單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

在證監(jiān)會(huì)開啟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的同時(shí)，相關(guān)配套政策也在逐步完善，上交所、深交所均建立商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)服務(wù)直通車機(jī)制。

上交所表示，按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)部署，全力做好規(guī)則修訂發(fā)布、系統(tǒng)改造等各項(xiàng)工作，加強(qiáng)市場(chǎng)組織和項(xiàng)目培育，保障商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)工作高效、規(guī)范落地。

就在證監(jiān)會(huì)發(fā)布正式試點(diǎn)公告一個(gè)月后，首批8單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs即申報(bào)至上交所并獲受理。

華西證券宏觀固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)指出，相較于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs還需發(fā)改部門審核推薦，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs在申報(bào)、審核環(huán)節(jié)可直接向中國(guó)證監(jiān)會(huì)和交易所提交基金注冊(cè)和上市申請(qǐng)材料，審批時(shí)效有所提升。

在首批8單項(xiàng)目之后，還有更多發(fā)行人躍躍欲試。

1月30日，光大嘉寶（600622.SH）公告，擬分別以持有的靜安大融城項(xiàng)目和江門大融城項(xiàng)目，作為底層資產(chǎn)開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs申報(bào)發(fā)行工作。