財聯(lián)社12月2日訊（編輯 楊斌）近期，持有型不動產(chǎn)ABS加速擴容，僅上周以來就有6單新項目成立。今日，迄今規(guī)模最大的一單持有型不動產(chǎn)ABS項目成立，總規(guī)模已接近500億元。在公募REITs底層資產(chǎn)不斷擴圍的背景下，持有型不動產(chǎn)ABS的資產(chǎn)范圍涵蓋了公募REITs的所有資產(chǎn)類型以及無法發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)類型，成為多層次REITs市場的重要一環(huán)。

12月2日，廣連高速持有型不動產(chǎn)ABS成立。該項目發(fā)行金額150億元，是迄今為止發(fā)行規(guī)模最大的一單持有型不動產(chǎn)ABS。廣連高速持有型不動產(chǎn)ABS的底層資產(chǎn)廣州—連州高速公路（即“廣連高速”），全長231.7公里，是廣東省高速公路網(wǎng)重要組成部分，承擔(dān)京港澳高速復(fù)線通道功能。

同時，廣連高速持有型不動產(chǎn)ABS是全市場第22單持有型不動產(chǎn)ABS，累計發(fā)行規(guī)模已達494.14億元。

11月末，持有型不動產(chǎn)ABS發(fā)行動態(tài)頻頻。上周以來，包括廣連高速持有型不動產(chǎn)ABS在內(nèi)共有6單項目成立。其中，國金資管-新疆國信持有型不動產(chǎn)ABS的發(fā)行規(guī)模也有54.6億元，為首單底層資產(chǎn)為火電的持有型不動產(chǎn)ABS項目。國金資管-吾悅廣場持有型不動產(chǎn)ABS的底層資產(chǎn)為上海青浦吾悅廣場購物中心，是首單消費類持有型不動產(chǎn)ABS項目。

圖：今年下半年發(fā)行的持有型不動產(chǎn)ABS

（資料來源：Wind數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

相較公募REITs，持有型不動產(chǎn)ABS的底層資產(chǎn)品類擴充更為迅速，各類“首單”頻現(xiàn)。今年上半年，首單數(shù)據(jù)中心和首單新能源持有型不動產(chǎn)ABS已先后發(fā)行，引起廣泛關(guān)注。目前，持有型不動產(chǎn)ABS的底層資產(chǎn)類型已包括高速公路、收費大橋、污水處理、火電、水電、風(fēng)電、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等等。

大公國際的研究指出，持有型不動產(chǎn)ABS是多層次REITs市場的重要一環(huán)，形成了從私募培育到公募上市的閉環(huán)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。持有型不動產(chǎn)ABS擴募可視為公募REITs的資產(chǎn)培育池，基于對應(yīng)的資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和信息披露要求，企業(yè)可通過ABS結(jié)構(gòu)整合、運營資產(chǎn)，并利用擴募機制持續(xù)追加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

近期，公募REITs同樣新政頻出。11月28日，證監(jiān)會就推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點公開征求意見，擬將商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)，在“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”基礎(chǔ)上，推出“商業(yè)不動產(chǎn)REITs”品種。

華西證券宏觀固收團隊指出，持有型不動產(chǎn)ABS的資產(chǎn)范圍涵蓋公募REITs的所有資產(chǎn)類型，以及商業(yè)物業(yè)（商場、寫字樓、酒店等）和無法發(fā)行公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施，與商業(yè)不動產(chǎn)REITs具有很高的契合度。

不少公募REITs的發(fā)行人（原始權(quán)益人）同時發(fā)行了持有型不動產(chǎn)ABS，如外高橋集團、首創(chuàng)水務(wù)、萬國數(shù)據(jù)、凱德商業(yè)、普洛斯、京能國際等等。

12月1日，國家發(fā)改委正式發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍從12大行業(yè)擴大至15大行業(yè)，新增城市更新設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施和養(yǎng)老設(shè)施三大行業(yè)領(lǐng)域，并在消費基礎(chǔ)設(shè)施中新增四星級及以上酒店、體育場館、商旅文體健多業(yè)態(tài)融合商業(yè)綜合體等資產(chǎn)類型。

除上述已發(fā)行的持有型不動產(chǎn)ABS項目外，目前已獲批待發(fā)行的項目有7只，待發(fā)行規(guī)模98.56億元。處于申報流程中的項目至少有25只，申報規(guī)模約500億元。