財聯(lián)社10月22日訊（編輯 楊斌）REITs二級市場近期持續(xù)陰跌，成交活躍度探底，與一級市場的火熱形成鮮明對比。業(yè)內(nèi)認為，REITs估值比價壓力有所緩和，且成交活躍度有回暖跡象，市場筑底過程中蘊藏低位吸籌機會。

今日，中證REITs全收益指數(shù)尾盤上行，最終小幅收漲0.01%于1031.79點，終結(jié)了此前日線“六連陰”的走勢。不過，市場連續(xù)陰跌的趨勢難言終結(jié)。在9月20日至今的17個交易日內(nèi)，指數(shù)有14天收陰。

圖：中證REITs全收益指數(shù)日K走勢

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

在這段時間內(nèi)，幾乎所有項目均下跌，部分跌幅接近10%。跌幅居前的項目不乏業(yè)績穩(wěn)定、此前表現(xiàn)較好的消費中心REITs和保障房REITs。

圖：區(qū)間跌幅居前的REITs項目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

在價格下跌的同時，REITs二級市場的成交活躍度不斷探底。數(shù)據(jù)顯示，9月REITs市場日均換手率只有0.48%，為一年多來新低。進入10月，REITs市場日換手率一度不足0.4%。

圖：REITs市場日換手率

（資料來源：Wind數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

YY評級的團隊指出，REITS二級市場成交活躍度和成交價格整體下行，一方面為受到債券市場回調(diào)、權(quán)益市場走強的影響，需關(guān)注市場風險偏好邊際變化和REITS市場價格修復(fù)機會。另一方面為前期市場較熱階段，部分產(chǎn)品價格有所高估。

權(quán)益市場進入10月后結(jié)束單邊上行，滬指在3900點上下震蕩。另外，債市有所回暖，10年國債收益率小幅震蕩下行，由1.80%上方回到1.76%左右，但REITs市場未能跟隨利率修復(fù)。

國泰海通固收分析師劉玉認為，保障房與消費板塊領(lǐng)跌表明，價格貴仍是當前制約REITs市場企穩(wěn)的關(guān)鍵因素。REIT市場持續(xù)陰跌壓制市場情緒，體現(xiàn)為交易活躍度的下降以及近期REIT市場與利率行情脫錨。

連續(xù)下跌后，中金公司固收研究團隊觀察到REITs估值比價壓力有所緩和。經(jīng)營權(quán)REITs市值加權(quán)中債IRR、產(chǎn)權(quán)REITs市值加權(quán)年化分派率與十年期國債到期收益率利差均走闊，同時產(chǎn)權(quán)REITs分派率與中證紅利指數(shù)股息率的負息差收窄。

與二級市場逐漸冷清形成對比的是，REITs一級市場依然火熱。上周，華夏中海商業(yè)REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT同時發(fā)售，均1天結(jié)束募集。中海商業(yè)REIT網(wǎng)下認購倍數(shù)達320.47倍，創(chuàng)歷史新高，沈陽國際軟件園REIT網(wǎng)下及公眾認購倍數(shù)也分別有83.3倍、247.5倍。

YY評級認為，消費基礎(chǔ)設(shè)施等認可度較好的資產(chǎn)類型，一級認購熱度普遍較高但上市首日漲幅有所下降。一級打新需關(guān)注市場整體熱度和產(chǎn)品底層資產(chǎn)質(zhì)量，存在一級認購倍數(shù)過高拉低打新收益和上市首日漲幅不及預(yù)期的風險。

對于后續(xù)市場節(jié)奏，中金公司固收研究團隊建議REITs欠配機構(gòu)可開始關(guān)注市場承接力度情況。近期長端利率有所企穩(wěn)、權(quán)益市場紅利風格有所抬頭，而中證REITs全收益指數(shù)下破1050點（4月底、8月中旬的反彈起點區(qū)域）的重要支撐位后成交活躍度有回暖跡象。

今日，REITs市場成交5.53億元，成交換手率恢復(fù)到了0.52%。

中金公司固收研究團隊認為，市場筑底過程中蘊藏低位吸籌機會，月底三季報情況仍吸引市場關(guān)注。