財(cái)聯(lián)社10月15日訊（編輯 楊斌）顯露出“債性”的REITs近來(lái)持續(xù)調(diào)整，二級(jí)市場(chǎng)的成交活躍度也探至“冰點(diǎn)”。進(jìn)入10月，REITs市場(chǎng)的日換手率在不足0.4%徘徊。與之形成對(duì)比的是，一級(jí)市場(chǎng)延續(xù)火熱，不時(shí)有新項(xiàng)目提前結(jié)募或曝出超高認(rèn)購(gòu)倍數(shù)。業(yè)內(nèi)提示，近期一二級(jí)估值價(jià)差和市場(chǎng)流動(dòng)性收縮，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)居高不下，打新收益或邊際下滑

下半年，REITs市場(chǎng)表現(xiàn)不佳。盡管中證REITs全收益指數(shù)在8月下旬一度企穩(wěn)，但9月以來(lái)指數(shù)持續(xù)陰跌，“十一”長(zhǎng)假前后的近12交易日有10天收陰。今日，中證REITs全收益指數(shù)下跌0.33%收于1051.93點(diǎn)，已回到今年5月初的位置。

圖：中證REITs全收益指數(shù)日K走勢(shì)

（資料來(lái)源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年REITs資產(chǎn)受債市利率波動(dòng)的影響較大，“債性”表現(xiàn)較強(qiáng)。此外，份額解禁等因素也對(duì)市場(chǎng)有擾動(dòng)。10年國(guó)債收益率目前在1.76%的水平，較6月低點(diǎn)上行了約13BP，9月末最高時(shí)曾突破1.80%。

根據(jù)廣發(fā)證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)計(jì)，三季度C-REITs表現(xiàn)出更強(qiáng)的債性，三個(gè)月同中債新綜合指數(shù)的相關(guān)系數(shù)分別為0.85、0.87和0.91，二者的行情走勢(shì)呈極強(qiáng)的正相關(guān)性，且同權(quán)益市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性。

相對(duì)長(zhǎng)端利率，中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，C-REITs本輪估值調(diào)整更為緩和，差異主要來(lái)自配置需求和流動(dòng)性不同的影響。

在價(jià)格下跌的同時(shí)，REITs二級(jí)市場(chǎng)的成交活躍度不斷探底。數(shù)據(jù)顯示，9月REITs市場(chǎng)日均換手率只有0.48%，為一年多來(lái)新低。進(jìn)入10月，REITs市場(chǎng)日換手率仍在不足0.4%徘徊。

圖：REITs市場(chǎng)日換手率

（資料來(lái)源：Wind數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，成交進(jìn)入“冰點(diǎn)期”或反映市場(chǎng)對(duì)于當(dāng)前估值存在較大分歧，仍在尋找新的價(jià)格平衡點(diǎn)。四季度，內(nèi)外部擾動(dòng)仍影響大類資產(chǎn)波動(dòng)，REITs在波動(dòng)中尋底。潛在正向催化劑包括：長(zhǎng)端利率企穩(wěn)；風(fēng)險(xiǎn)偏好適度回落，紅利風(fēng)格再受關(guān)注；項(xiàng)目基本面企穩(wěn)；事件型催化如行業(yè)政策利好，特別是流動(dòng)性改善政策。

與二級(jí)市場(chǎng)逐漸冷清形成鮮明對(duì)比的是，REITs一級(jí)市場(chǎng)依然火熱。10月13日,中信建投沈陽(yáng)國(guó)際軟件園REIT、華夏中海商業(yè)資產(chǎn)REIT均啟動(dòng)公眾發(fā)售環(huán)節(jié)，雙雙因有效認(rèn)購(gòu)規(guī)模超過(guò)募集上限而提前結(jié)束募集并啟動(dòng)比例配售。此前，華夏中海商業(yè)REIT網(wǎng)下詢價(jià)超374倍。另外9月首單外資消費(fèi)REITs——華夏凱德商業(yè)REIT發(fā)售，公眾投資者與網(wǎng)下投資者的有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別達(dá)535.2倍和252.6倍。

不過(guò)，打新的收益正在收窄。9月兩單新上市的REITs首日表現(xiàn)不及7、8月上市的REITs，行情延續(xù)性也較差，上市5日后即轉(zhuǎn)跌。且與此前上市首日即大漲30%的消費(fèi)中心項(xiàng)目相比，9月新上市的這兩單消費(fèi)中心項(xiàng)目表現(xiàn)不及以往。

圖：今年新項(xiàng)目上市后的表現(xiàn)

（資料來(lái)源：Choice數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

對(duì)于擁擠度較高的打新策略，中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)提示，近期一二級(jí)估值價(jià)差和市場(chǎng)流動(dòng)性收縮，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)仍居高不下，收益或邊際下滑，建議審慎評(píng)估高發(fā)行溢價(jià)項(xiàng)目。