財聯(lián)社8月27日訊（編輯 楊斌）在連跌三周后，本周REITs市場出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象。本周中證REITs全收益指數(shù)已上漲了1.49%，有望終結(jié)連跌三連陰的趨勢。機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，近期REITs市場受債市利率波動的影響較大，特別是“債性”較強(qiáng)的保租房板塊，而“股性”較強(qiáng)的消費(fèi)板塊在反彈中領(lǐng)漲。此外，份額解禁等因素也對項目有擾動。

進(jìn)入8月，REITs市場明顯調(diào)整。8月前三周，中證REITs全收益指數(shù)持續(xù)下跌，累計跌幅3.53%。

中金公司固收研究團(tuán)隊認(rèn)為，本輪市場回調(diào)的主要驅(qū)動為市場估值高位下，長端利率波動帶來止盈交易。據(jù)其統(tǒng)計，自6月23日的高點以來，中證REITs全收益指數(shù)與中債國債財富指數(shù)收益率呈現(xiàn)高度正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)達(dá)0.64，分母端交易正主導(dǎo)邊際定價。

具體來看，基本面較為穩(wěn)健的保障性租賃住房板塊在8月領(lǐng)跌市場，多個項目跌幅居前，中金廈門安居REIT最多時跌超10%。此外，產(chǎn)業(yè)園、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施板塊跌幅較大。

圖：8月跌幅居前的REITs項目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

華西證券宏觀固收團(tuán)隊認(rèn)為，作為“債性”很強(qiáng)的一類REITs，保障性租賃住房板塊走勢同國債收益率具有更強(qiáng)的相關(guān)性。若債市企穩(wěn)，保障性租賃住房板塊性價比或開始顯現(xiàn)，但仍需要注意8月底解除限售的項目的拋售壓力和大宗交易機(jī)會。

明日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT將有3.28億份的機(jī)構(gòu)投資者配售份額解除限售，占到基金全部份額的41%。紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT均在2022年8月31日上市，部分原始權(quán)益人的戰(zhàn)略配售份額也將在本月最后一天迎來解禁。

中金公司固收研究團(tuán)隊指出，基本面變化以及解禁拋壓等因素僅邊際影響個券得回撤幅度。若觀察收益率利差，產(chǎn)權(quán)類REITs利差6月23日以來僅小幅走闊，未見明顯變化，或顯示市場對于基本面預(yù)期未有較大變動。

本周，隨著債市企穩(wěn)，REITs市場也有所反彈。在今日中證REITs全收益指數(shù)小幅收漲0.08%后，本周指數(shù)已上漲了1.49%，有望終結(jié)連跌三周的趨勢。

在反彈過程中，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施板塊本周領(lǐng)漲，其中華安百聯(lián)消費(fèi)REIT剛剛在月中經(jīng)歷了機(jī)構(gòu)配售份額解禁。另外，此前多單跌幅較大的保障房項目反彈。

圖：本周漲幅居前的REITs項目

（資料來源：Choice數(shù)據(jù)，財聯(lián)社整理）

國泰海通固收研究團(tuán)隊根據(jù)債性和股性，總結(jié)了近期REITs板塊的分化行情。整體來看，債性較強(qiáng)的板塊（保障房，市政環(huán)保）跌幅較大、修復(fù)較慢；股性較強(qiáng)的板塊中，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、交通與能源類走勢相近，而消費(fèi)與新型基礎(chǔ)設(shè)施類跌幅與修復(fù)雙高。

對于消費(fèi)REITs，上交所REITs公號近期發(fā)文指出，在REITs市場擴(kuò)容提質(zhì)的大背景下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將成為該體系中舉足輕重的關(guān)鍵組成部分。各路原始權(quán)益人通過金融賦能，有望進(jìn)一步提升區(qū)域活力，實現(xiàn)“存量更新-資本變現(xiàn)-增量投資”的良性循環(huán)。

展望后市，中金公司固收研究團(tuán)隊認(rèn)為，目前REITs市場處于二季報至三季報之間的業(yè)績真空期，分母端影響相對較大，短期來看或仍隨長端利率波動。鑒于本輪回調(diào)已有一定幅度，部分績優(yōu)項目或已進(jìn)入配置型資金逐步左側(cè)介入的窗口；交易型資金有待REITs市場新一輪行情的催化劑，或在于估值回調(diào)完全充分、解禁影響確認(rèn)等方面。