財聯(lián)社7月9日訊（編輯 李響）進入7月以來，隨著季報披露窗口期臨近，多只熱門REITs產(chǎn)品公布了其上半年主要運營數(shù)據(jù)并發(fā)布了業(yè)績預(yù)告。整體來看，REITs底層資產(chǎn)在上半年運營質(zhì)量較好，其中板塊漲幅最好的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs出租率穩(wěn)中有升，部分資產(chǎn)出租率直逼99%，不過產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流板塊分化明顯，在量價上兩端承壓，不少資產(chǎn)長期空置率超30%。

在市場利率低位運行與資金配置需求共振之下，REITs穩(wěn)定的分紅收益和權(quán)益資產(chǎn)的屬性，吸引投資者紛紛入場，上半年REITs市場全面走強。截至6月30日收盤，中證REITs全收益指數(shù)收于1105.45點，今年以來上漲14.21%。公募REITs總市值首次突破2000億元。

在指數(shù)高增長帶動下，REITs產(chǎn)品各資產(chǎn)板塊漲幅均較為可觀。財聯(lián)社據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年底層資產(chǎn)為消費基礎(chǔ)設(shè)施的平均漲幅最高達到35.02%，其中嘉實物美消費REIT以50.35%凈值漲幅居全行業(yè)榜首，此外保障性租賃住房平均漲幅25.43%居于次席，倉儲物流以18.37%平均漲幅位列第三。

圖：REITs主要資產(chǎn)板塊上半年漲幅情況

數(shù)據(jù)來源：Wind，財聯(lián)社整理

進入7月以來，多只熱門REITs產(chǎn)品也公布了其上半年主要運營數(shù)據(jù)并發(fā)布了業(yè)績預(yù)告。作為市場關(guān)注度最高的消費基礎(chǔ)設(shè)施板塊，截至7月9日，易方達華威REIT、華夏大悅城REIT、中金印力REIT披露了今年上半年底層資產(chǎn)運營數(shù)據(jù)。從出租率指標來看，易方達華威REIT、中金印力REIT出租率穩(wěn)中有升，后者在6月末逼近99%，華夏大悅城REIT出租率同樣保持在98%高位附近。不過租金單價有下滑趨勢，如中金印力REIT上半年租金從2月的最高點279.4元/平方米/月跌至6月末的252.2元/平方米/月，易方達華威REIT同樣出現(xiàn)租金逐月下滑現(xiàn)象，并于6月跌至年內(nèi)最新的128.62元/平方米/月。

不過有分析人士指出，商場租金隨季節(jié)性會出現(xiàn)波動，而三季度作為傳統(tǒng)的消費旺季，從歷史數(shù)據(jù)上看租金有觸底上行的趨勢，與此同時，6月24日由央行、國家發(fā)改委、財政部等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融支持提振和擴大消費的指導(dǎo)意見》，明確支持商品消費、服務(wù)消費和新型消費三大領(lǐng)域，強化消費金融供給，疊加多地新一輪消費券將于暑期落地，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望延續(xù)上半年高漲勢頭。

此外從已披露上半年主要運營數(shù)據(jù)的產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流板塊來看，在租金和出租率上均有所承壓，其中產(chǎn)業(yè)園REITs底層資產(chǎn)運營情況仍較為堪憂，也是上半年凈值漲幅整體偏弱的側(cè)面印證。部分產(chǎn)品如易方達廣開產(chǎn)園REIT，在創(chuàng)新基地、創(chuàng)新大廈、創(chuàng)意大廈三大底層資產(chǎn)的出租率上均低于80%且逐月走弱，部分資產(chǎn)出租率甚至長期低于70%。

財聯(lián)社注意到，從項目屬性上看，產(chǎn)權(quán)類與特許經(jīng)營權(quán)類估值差異仍在持續(xù)。以消費基礎(chǔ)設(shè)施為主的產(chǎn)權(quán)類REITs整體分紅率較低，在產(chǎn)品篩選上還需更多的基于底層資產(chǎn)的運營情況進行判斷。

據(jù)國海證券分析師林加力統(tǒng)計，截至7月6日，今年產(chǎn)權(quán)類REITs現(xiàn)金分派率均值為3.73%，而特許經(jīng)營權(quán)類現(xiàn)金分派率均值達到8.12%，其中市政設(shè)施分派率以11.55%大幅領(lǐng)先。目前資產(chǎn)分類為市政設(shè)施的REITs產(chǎn)品僅有1只為國泰君安濟南能源供熱REIT，尚未公布上半年主要運營數(shù)據(jù)和業(yè)績預(yù)告。