財(cái)聯(lián)社12月29日訊（記者 李潔）房企在今年仍面臨較大融資壓力。

盡管2023年以來(lái)房企融資政策迎來(lái)轉(zhuǎn)向，紓困方向轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，“金融16條”也延期至2024年年底，但行業(yè)融資情況仍較為嚴(yán)峻，大部分民營(yíng)房企公開市場(chǎng)融資處于半停滯狀態(tài)，部分財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健的房企也面臨資金問題。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年80家典型房企發(fā)債金額3056億元，同比下降31%。其中，境內(nèi)發(fā)債2963億元，同比下降15%；而境外發(fā)債同比大幅下降90%至93億元，占比同比下降了18個(gè)百分點(diǎn)至3%。

為穩(wěn)定市場(chǎng)，臨近年底，監(jiān)管部門多次發(fā)布政策，聚焦于改善房企融資環(huán)境。今年10月以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)多次提出要“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，更具針對(duì)性地對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)提出“三個(gè)不低于”要求，提出對(duì)房企融資白名單進(jìn)行擴(kuò)容。

標(biāo)普認(rèn)為，上述政策旨在保障房企合理融資需求，彌合國(guó)企與非國(guó)企之間不斷擴(kuò)大的融資能力差距，有可能幫助一些民營(yíng)房企緩解再融資壓力。

“不過，市場(chǎng)能否重拾對(duì)非國(guó)有房企的信心，最終取決于行業(yè)銷售能否企穩(wěn)?！睒?biāo)普稱，融資支持加持之下，民營(yíng)房企運(yùn)營(yíng)情況如何，關(guān)鍵要看個(gè)體銷售表現(xiàn)，而良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)能夠?yàn)槠溱A得更長(zhǎng)的時(shí)間等待行業(yè)信心回歸。

克而瑞分析師表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，目前挑戰(zhàn)是擺在房企面前的“第一問題”，只有熬過去才能“柳暗花明”。

民營(yíng)房企融資有待改善

從融資角度來(lái)看，2023年對(duì)房企而言，難言輕松。

雖然2023年以來(lái)，先后有多個(gè)部門陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等，并將“金融16條”政策統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月底。

然而，業(yè)內(nèi)人士表示，“三支箭”、“保交樓”政策惠及到的，只是非常有限的房地產(chǎn)企業(yè)，2023年一季度及二季度的融資規(guī)模，環(huán)比及同比均呈現(xiàn)下滑之勢(shì)。

尤其是對(duì)多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信及債券增信，基本上仍偏向支持財(cái)務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企。在境外，對(duì)于大部分房企而言，境外融資環(huán)境依然處于冰封期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年國(guó)企、央企發(fā)債量為2502億元，同比下滑6%，民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模為368億元，同比大幅下降71%；國(guó)企央企發(fā)債規(guī)模占總量的占比，較2022年的60%繼續(xù)上漲22個(gè)pct至82%。

分析人士認(rèn)為，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未完全出清，市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

值得關(guān)注的是，考慮到融資困難的主要是民營(yíng)房企，2023年10月底召開的中央金融工作會(huì)議指出，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資”，意在強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)要將支持民營(yíng)房企融資的政策落實(shí)、落細(xì)。

而11月17日召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，“要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。

隨后，多家大型銀行響應(yīng)會(huì)議精神，密集召開房企座談會(huì)，摸底房企融資需求，落實(shí)改善房企融資環(huán)境的舉措，其中萬(wàn)科、龍湖、新城等房企多次出席座談會(huì)。

“銀行相繼召開座談會(huì)顯示出政策支持正在向房企傳導(dǎo)，11月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金的國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金分項(xiàng)，均出現(xiàn)邊際改善跡象?！睒?biāo)普稱。

另?yè)?jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，可能有50家國(guó)有及非國(guó)有房企會(huì)被列入其中，在列的企業(yè)有望獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持，這一名單較今年年初具有系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企的范圍有所擴(kuò)大。

在12月11日至12日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，會(huì)議再度指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

監(jiān)管部門表態(tài)支持房企融資后，12月以來(lái)，多家房企發(fā)行了公司債或中期票據(jù)，但從發(fā)債企業(yè)來(lái)看，仍然以白名單房企為主。如12月12日中海發(fā)行了30億元利率3.2%的公司債；18日龍湖也發(fā)行了由中債增擔(dān)保的12億中期票據(jù)，還包括首開、華發(fā)、招商等。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年中債增及其他金融機(jī)構(gòu)，已為12家民營(yíng)房企發(fā)行的超200億元債券提供多種形式的擔(dān)保。

明年上半年債務(wù)到期壓力猶存

分析人士認(rèn)為，雖然近期暖風(fēng)頻吹，但仍限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，行業(yè)整體融資仍然較為疲軟。

從債務(wù)到期情況來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，而發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模138%，這意味著房企無(wú)法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

另統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金117044億元，同比下降13.4%，其中國(guó)內(nèi)貸款同比下降9.8%，房企融資環(huán)境依然較弱。

與此同時(shí)，房企在2024年上半年仍面臨較大債務(wù)到期壓力。

“2024年一、二季度仍是到期高峰，到期規(guī)模均在1500億以上，明年上半年房企的債務(wù)壓力依然較大?！笨硕鸱治鰩熤赋?。

多位專家認(rèn)為，支持民營(yíng)房企融資政策的關(guān)鍵在于落實(shí)，有實(shí)際的落地才能對(duì)房企形成有力支持。

“如果‘三個(gè)不低于’政策能夠真正落地，將能改善當(dāng)前民營(yíng)房企融資難現(xiàn)狀，有助于防止房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散?！敝兄冈悍治鰩煼Q。

據(jù)悉，11月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出“三個(gè)不低于”要求：各家銀行自身房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)貸款增速；對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)貸款增速；對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。

對(duì)于政策支持具體如何落實(shí)，中指院分析師認(rèn)為，首先需要建立長(zhǎng)效機(jī)制，從優(yōu)化信貸政策、加快審批放款、明確盡職免責(zé)等方面入手，建立完善支持民營(yíng)房企融資的長(zhǎng)效機(jī)制。其次是，加快落實(shí)“三個(gè)不低于”，對(duì)民營(yíng)房企的信貸融資支持要達(dá)到一定比例。

“最后是增信發(fā)債支持民營(yíng)房企融資要擴(kuò)容增量，目前受益企業(yè)數(shù)量范圍很有限，增信發(fā)債要采取更靈活的央地聯(lián)動(dòng)擴(kuò)容擴(kuò)圍、擴(kuò)大擔(dān)保主體，除支持優(yōu)質(zhì)規(guī)模較大民營(yíng)房企，也要使更多中小民營(yíng)房企受益?！鄙鲜鲋兄冈悍治鰩熝a(bǔ)充道。