2023年上半年，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚后抑，下半年政策力度進一步加大，接下來對于未來樓市走向以及各城市，都宛如一場“大考”。結(jié)果如何，我們拭目以待。

全國各主要城市扎堆跟進落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策時，鄭州已經(jīng)悄然執(zhí)行了一個月。

8月3日，鄭州率先響應(yīng)住建部精神，發(fā)布“鄭15條”，涉及落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”、暫停限售、實施多子女家庭購房補貼、推進現(xiàn)房銷售等多項寬松或優(yōu)惠政策，成為全國首個全面實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。

政策落地一個月，市場略有松動。多名當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人員稱，售樓處來訪量有小幅提升，二手帶看量亦有所回暖。

但從機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，“鄭15條”的提振效果不及預(yù)期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年8月，鄭州新建商品房成交6998套，環(huán)比下降15%，同比下降3.3%；二手房成交8021套，環(huán)比下降9.3%，同比上漲11.7%。作為對比的是，過去一個月里，鄭州二手房掛牌價增加超過1萬套。

價格方面。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測，8月，鄭州、南京、合肥等二線城市市場均價為18580元/平方米，環(huán)比下降0.56%，同比下跌2.92%，跌幅擴大，系房地產(chǎn)政策放松力度一般，對市場的實際帶動作用有限。

市場深度回調(diào)，業(yè)主和購房者對政策刺激的敏感性降低。因此，市場情緒好轉(zhuǎn)乃至政策效果顯現(xiàn)，仍需要一定時間。

有投資客拋售止血

“現(xiàn)在有很多政策支持，應(yīng)該是出手（賣房）的好時機?！币驗閾?dān)心市場繼續(xù)下行，鄭州業(yè)主何立儒希望抓住政策窗口期出貨止血。

2018年12月，何立儒付了280萬元全款，在瀚海爾灣買下一套建筑面積約150平方米的大房子，單價約18666元/平方米。

彼時，鄭州市場行情一路高漲?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年鄭州主城區(qū)商品住宅成交均價為14661元/平方米，比2017年貴了2033元/平方米，年漲幅高達16%。

火熱情緒的烘托下，質(zhì)素不算出挑的樓盤同樣受到市場追捧。

由河南一本土房企開發(fā)建設(shè)的瀚海爾灣，位于鄭東新區(qū)的東三環(huán)與東四環(huán)之間，離地鐵1號線終點站“河南大學(xué)新區(qū)站”大約4.5公里，走路要一個小時，離高鐵軌道不到700米。

在何立儒的記憶里，當(dāng)時想買瀚海爾灣的人很多，好的樓層基本都賣掉了，“我們看房價一直在漲，也想多買一套（用作投資）。鄭州在向東邊和南邊擴張，（瀚海爾灣）離鄭州東站、新鄭機場都不遠(yuǎn)，賈魯河邊生態(tài)環(huán)境也很好，還有樓盤規(guī)劃的商業(yè)區(qū)和寫字樓，我個人很看好這里未來的發(fā)展?！?/p>

在隨后的兩年里，這套房子的確為何立儒帶來豐厚的“紙面富貴”——市場到達頂峰的時候，這套房子漲了50萬元，每平方米大約漲了3333元。

但當(dāng)市場回歸冷靜，樓盤的缺點才逐一暴露。

貝殼找房平臺的信息顯示，瀚海爾灣直線3公里范圍內(nèi)，有1個地鐵站、0個購物中心、0個商業(yè)街，交通配套優(yōu)于12%的同片區(qū)小區(qū)，購物配套優(yōu)于1%的同片區(qū)小區(qū)。一位被帶看過瀚海爾灣的買家這樣評價它的便利程度——“周邊吃飯離得不遠(yuǎn)，還行”。

乘著政策的東風(fēng)，何立儒希望盡快將房子脫手，他的心理價位是270萬元，還接受砍價，“可以砍5萬元到30萬元吧。”

和他一般想法的業(yè)主不在少數(shù)，但賣房遠(yuǎn)不如買房那般輕松。

截至9月6日，瀚海爾灣在貝殼找房平臺一共有89套二手房在售，最近一個月發(fā)布的房源有16套，最近30天有67次帶看，最近90天成交了0套，掛牌參考價還停留在4月份。有趣的是，該平臺發(fā)布的房源實景圖顯示，其中69套并無實際居住痕跡，都是開發(fā)商統(tǒng)一精裝的模樣。

瀚海爾灣附近中介地鋪的經(jīng)紀(jì)人楊靜，近期一共帶看了167次，僅瀚海爾灣就有75次，成交依然掛零。她的同行劉洋更加勤快，最近帶看了片區(qū)樓盤341次，也沒有開單。

業(yè)主拋售并非個例，鄭州二手市場的供應(yīng)持續(xù)走高。時代周報記者從諸葛找房官網(wǎng)了解到，“鄭15條”發(fā)布當(dāng)天，鄭州約有14.16萬套二手房在售。截至9月4日，這個數(shù)字變成15.26萬套，一個月時間增加約1.1萬套房源。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向時代周報記者表示，“鄭15條”新政提出認(rèn)房不認(rèn)貸、契稅補貼、取消限售等，但是實際來看，大部分為舊有政策的集合，政策力度一般，短期內(nèi)帶動了一波成交，但持續(xù)性不強，市場觀望情緒仍然較濃。

分化趨勢強化“強者恒強”格局

二手房交易鏈條未如期恢復(fù)輪轉(zhuǎn)，而新盤售樓處來訪量雖略有回升，依然沒有走出低迷區(qū)間。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月鄭州主城區(qū)住宅新貨供應(yīng)約29萬平方米，環(huán)比持平；成交約36萬平方米，環(huán)比下滑約7%，但對比上個月降幅已收窄約14個百分點。

“受限于居民信心以及購買力仍處于困難修復(fù)周期內(nèi)，新房市場客戶并未出現(xiàn)明顯回升，8月鄭州新房市場回調(diào)延續(xù)，但降幅收窄?！笨硕鸬谋O(jiān)測結(jié)果顯示，受政策刺激疊加酷暑天氣結(jié)束，8月新盤案場到訪交量呈回升趨勢，單盤周均到訪約62組，環(huán)比上漲22%；認(rèn)購端回暖表現(xiàn)略有延遲，單盤周均認(rèn)購約4套，環(huán)比7月持平。

“政策出來后，市場也是有一些起色和反應(yīng)的。就我們公司旗下的項目來說，來訪有小幅上漲?！遍L期深耕鄭州市場的一頭部房企營銷口人士張瑜告訴時代周報記者，目前市場的觀望情緒依然存在，“大家都在等中秋、十一這種促銷節(jié)點，看看有沒有力度更大的優(yōu)惠?！?/p>

從8月的開盤去化情況來看，市場仍然呈現(xiàn)分化趨勢，部分有學(xué)區(qū)概念、央企出品的樓盤銷售表現(xiàn)突出，而一些性價比較低、配套相對較差的項目，仍然面臨較大的去化壓力。

北龍湖的亞新星云灣，推出84套，成交71套，主要是因為該項目由城投托底拿地，亞新代建，交付安全性高。

鄭東新區(qū)的蘭溪書院，由當(dāng)?shù)貒筻嵭陆ㄍ堕_發(fā)，以高校與雙創(chuàng)中心為規(guī)劃定位，頗具賣點，開盤去化近9成。

經(jīng)開區(qū)的電建瀧悅?cè)A庭，雖然也是央企開發(fā)，但由于臨近產(chǎn)業(yè)用地，居住氛圍較一般，且得房率對比周邊較低，開盤推出145套，成交僅6套。

從整體的市場來看，分化的市場越發(fā)強化了強者恒強的格局。

克而瑞發(fā)布的《大鄭州2023年1-8月房企商品房全口徑銷售排行榜》顯示，保利發(fā)展（約75.33億元），萬科（約72.02億元），華潤置地（約56.67億元）摘得全口徑銷售金額榜單前三名；萬科（約45.14萬平方米），碧桂園（約40.28萬平方米），保利發(fā)展（約38.72萬平方米），摘得銷售面積榜單前三名。

在市場回調(diào)大趨勢下，萬科、保利發(fā)展作為鄭州絕對頭部房企，能力優(yōu)勢愈發(fā)突出，市場份額保有量占絕對優(yōu)勢，業(yè)績穩(wěn)健增長，與后位企業(yè)拉開顯著差距。 克而瑞認(rèn)為，萬科、保利發(fā)展作為絕對頭部，在貨值儲備充足的前提下，將憑借著較強市場敏銳度，借勢傳統(tǒng)旺季營銷提前搶收客戶，年終銷售業(yè)績突破百億的可能性極大。

后續(xù)市場回升幅度預(yù)期有限

市場信心仍在谷底徘徊，盡管政策端已經(jīng)出臺了一波利好，但是業(yè)主信心短期內(nèi)并未獲得明顯提振，傳導(dǎo)到需求端仍需時日。

觀望情緒待解，去化壓力猶在，因此庫存仍然高企。

克而瑞調(diào)研口徑數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月底，鄭州主城八區(qū)住宅狹義庫存約666萬平方米，在售當(dāng)期庫存約1508萬平方米，廣義庫存約2288萬平方米。

狹義庫存即已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅中尚未銷售的建筑面積，反映中短期庫存壓力。廣義庫存覆蓋范圍更廣，指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。

可供對比的是，今年8月，鄭州主城區(qū)商品住宅成交約36萬平方米。鄭州樓市行業(yè)信心仍處在低位，復(fù)蘇動能稍顯不足、企業(yè)的去化壓力愈發(fā)明顯。

市場去化壓力仍未緩解，張瑜所在房企并沒有漲價動作，而是延續(xù)了原先的營銷策略，繼續(xù)降價走量。

“市場信心回暖仍然需要時間和過程，我們的預(yù)期保持謹(jǐn)慎樂觀，通過客戶到訪禮品、成交客戶抽獎、一口價房源、積分抵扣物業(yè)費等一個又一個的營銷動作疊加來做累量?！睆堣は驎r代周報記者表示，未來的一些節(jié)點性行情比如十一、年終置業(yè)，還是可以期待的。

陳霄建議，開發(fā)商要積極結(jié)合市場供求變化尤其是結(jié)構(gòu)的變化，打造契合市場需求的產(chǎn)品，提升產(chǎn)品力。

克而瑞認(rèn)為，近兩個月來中央密集發(fā)聲釋放利好信號，北上廣深等核心一二線已經(jīng)開始逐步落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”。加之9月的傳統(tǒng)營銷旺季，鄭州頭部企業(yè)必將及時調(diào)整供貨節(jié)奏并加大營銷力度以提振成交去化。在頭部房企典型項目的回暖帶動下，后續(xù)市場新房成交規(guī)模有望回暖，但回升幅度預(yù)期有限。

鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《河南日報》采訪時表示，接下來鄭州市將根據(jù)市場情況，繼續(xù)抓好政策的落地實施，充分用好政策“工具箱”；抓好保交樓工作，切實提升市場信心；借助“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，開展“購房節(jié)”等活動；聯(lián)合汽車、裝修、家電、文旅等行業(yè)，大力開展號商品房銷售活動，進一步激發(fā)市場活力。

“隨著一系列利好政策逐步落地，居民購房意愿也將逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購房決策，預(yù)計9月、10月鄭州市商品房銷售將會迎來新的增長?！鼻笆鲟嵵菔蟹抗芫窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。