財(cái)聯(lián)社11月28日訊（記者 林堅(jiān)）資本市場(chǎng)REITs版圖迎來(lái)重要擴(kuò)容。

證監(jiān)會(huì)今天正式發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見(jiàn)稿）》，明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品定義、注冊(cè)運(yùn)營(yíng)要求、機(jī)構(gòu)責(zé)任及監(jiān)管框架，同時(shí)明確相關(guān)事宜參照現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施REITs指引執(zhí)行。

圖為證監(jiān)會(huì)發(fā)布公開(kāi)征求意見(jiàn)公告。

受訪人士認(rèn)為，此次試點(diǎn)的推出，是繼基礎(chǔ)設(shè)施REITs五年探索后，資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的又一重要舉措，將為龐大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)提供盤活渠道，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，進(jìn)一步完善多層次資本市場(chǎng)的投融資體系。

監(jiān)管推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)為何獲得市場(chǎng)關(guān)注，記者梳理發(fā)現(xiàn)主要有四個(gè)方面，一是破解商業(yè)地產(chǎn)存量盤活困局；二是填補(bǔ)投資端優(yōu)質(zhì)標(biāo)的缺口：三是依托成熟制度降低落地成本；四是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型與風(fēng)險(xiǎn)防控。

記者了解到，此次意見(jiàn)征集為市場(chǎng)提供了建言獻(xiàn)策的機(jī)會(huì)，主體將結(jié)合實(shí)踐對(duì)產(chǎn)品定義、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)等條款提出細(xì)化建議，助力制度完善。證監(jiān)會(huì)后續(xù)吸收意見(jiàn)后，將進(jìn)一步優(yōu)化《公告》，為試點(diǎn)順利開(kāi)展奠定制度基礎(chǔ)。

劃定產(chǎn)品運(yùn)作全流程規(guī)范

《公告》共八條，從產(chǎn)品定義到監(jiān)管責(zé)任，覆蓋商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs全運(yùn)作鏈條，為試點(diǎn)劃定清晰規(guī)范，確保操作有章可循。

產(chǎn)品定義上，《公告》明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是“通過(guò)投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券獲取不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，運(yùn)營(yíng)管理以獲取租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將主要收益分配給基金份額持有人的封閉式公募證券投資基金”。這一定義既貼合REITs核心屬性，也突出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特性。

主體資質(zhì)方面，申請(qǐng)募集的基金管理人、托管人需符合《證券投資基金法》《公開(kāi)募集證券投資基金運(yùn)作管理辦法》要求。其中，基金管理人還需具備健全的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、內(nèi)控及風(fēng)險(xiǎn)管理制度，確保能勝任專業(yè)運(yùn)營(yíng)需求。

募集前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，基金管理人需對(duì)擬持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)展全面盡職調(diào)查，并聘請(qǐng)合規(guī)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)服務(wù)；后續(xù)需向證監(jiān)會(huì)提交符合法規(guī)要求的注冊(cè)申請(qǐng)材料，保障募集流程合規(guī)。

資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是核心門檻，擬持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需符合國(guó)家戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策，權(quán)屬清晰、范圍明確、合規(guī)手續(xù)齊備，且已產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流。這一要求從源頭保障資產(chǎn)質(zhì)量，為投資者收益穩(wěn)定打底。

運(yùn)作階段，基金管理人的主動(dòng)管理責(zé)任被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)——需按法律法規(guī)及基金合同，主動(dòng)履行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理職責(zé)，畢竟運(yùn)營(yíng)效益直接關(guān)系基金收益水平。

專業(yè)機(jī)構(gòu)責(zé)任方面，基金管理人、托管人及評(píng)估、法律等機(jī)構(gòu)需按規(guī)定履職，遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范與監(jiān)管要求，為市場(chǎng)健康發(fā)展提供專業(yè)支撐。

監(jiān)管與自律框架明確：證監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)處置，證券交易所、中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)承擔(dān)自律管理職責(zé)，形成“監(jiān)管+自律”協(xié)同防控體系。

制度銜接上，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs其他事宜參照《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》執(zhí)行，充分借鑒基礎(chǔ)設(shè)施REITs成熟經(jīng)驗(yàn)，降低制度銜接成本；同時(shí)《公告》自公布之日起施行，為操作提供明確時(shí)間依據(jù)。

多方聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防控與發(fā)展支撐體系

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的平穩(wěn)運(yùn)行，依賴各類市場(chǎng)主體協(xié)同發(fā)力，《公告》通過(guò)清晰權(quán)責(zé)劃分，構(gòu)建起多方聯(lián)動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)防控與發(fā)展支撐體系。

基金管理人是核心主體，承擔(dān)從資產(chǎn)篩選、盡職調(diào)查到日常運(yùn)營(yíng)的全流程責(zé)任。其不僅需具備合規(guī)資質(zhì)，更要搭建完善的投管、運(yùn)營(yíng)及風(fēng)控體系——商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)涉及租金管理、租戶維護(hù)等專業(yè)環(huán)節(jié)，管理人的能力直接決定資產(chǎn)保值增值效果，進(jìn)而影響投資者收益。

基金托管人肩負(fù)資產(chǎn)安全監(jiān)督責(zé)任，需按法規(guī)保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督管理人投資運(yùn)作，防范資金挪用、違規(guī)操作等風(fēng)險(xiǎn)，守護(hù)投資者合法權(quán)益。

評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)是重要支撐，評(píng)估機(jī)構(gòu)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值定價(jià)提供依據(jù)，法律機(jī)構(gòu)審查權(quán)屬與合規(guī)性以規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，審計(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)財(cái)務(wù)審計(jì)保障運(yùn)作透明度。這些機(jī)構(gòu)的合規(guī)執(zhí)業(yè)，是市場(chǎng)公信力的關(guān)鍵保障。

監(jiān)管與自律組織則構(gòu)建多層次體系，證監(jiān)會(huì)及派出機(jī)構(gòu)防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)市場(chǎng)秩序；證券交易所負(fù)責(zé)日常交易監(jiān)管，保障交易公平公正；行業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)自律規(guī)范機(jī)構(gòu)行為，為市場(chǎng)創(chuàng)新留足空間。

市場(chǎng)期待平穩(wěn)起步

經(jīng)過(guò)五年的探索實(shí)踐，我國(guó)REITs市場(chǎng)已逐步站穩(wěn)腳跟，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出筑牢了市場(chǎng)根基。數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日，我國(guó)已上市REITs產(chǎn)品達(dá)77只，累計(jì)融資金額2070億元，總市值規(guī)模突破2200億元，達(dá)到2201億元。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，已成為大類資產(chǎn)配置中的重要品種。2024年以來(lái)，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，在市場(chǎng)波動(dòng)中展現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，這一表現(xiàn)也為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的入市積累了投資者基礎(chǔ)和市場(chǎng)認(rèn)可度。

放眼全球成熟市場(chǎng)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)一直是REITs產(chǎn)品的核心底層資產(chǎn)。商業(yè)綜合體、商業(yè)零售物業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店等不動(dòng)產(chǎn)，憑借穩(wěn)定的租金收入和成熟的運(yùn)營(yíng)模式，長(zhǎng)期占據(jù)國(guó)際REITs市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。而在我國(guó)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量規(guī)模龐大，大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)沉淀了巨額資金，存在通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化金融工具盤活資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道的強(qiáng)烈內(nèi)在需求。

此次證監(jiān)會(huì)推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)，正是在借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)資本市場(chǎng)實(shí)際情況，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化方向的關(guān)鍵舉措。通過(guò)REITs這一載體，既能讓商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化流轉(zhuǎn)，又能為市場(chǎng)提供更多穩(wěn)定收益的投資標(biāo)的，同時(shí)助力房地產(chǎn)行業(yè)探索新的發(fā)展路徑，一舉多得。

此次試點(diǎn)并非從零起步，而是深度銜接現(xiàn)有成熟制度，參照基礎(chǔ)設(shè)施REITs指引執(zhí)行相關(guān)事宜——這一設(shè)計(jì)的核心優(yōu)勢(shì)在于，基礎(chǔ)設(shè)施REITs五年運(yùn)行中積累的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、發(fā)行上市、運(yùn)營(yíng)管理及監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，可直接為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs所用，減少制度重建效率損耗，也讓市場(chǎng)主體更快適應(yīng)新產(chǎn)品。

對(duì)市場(chǎng)而言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的加入讓REITs底層資產(chǎn)更趨多元，此前REITs聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，如今商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的納入，可滿足不同投資者配置需求；同時(shí)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與居民消費(fèi)場(chǎng)景緊密相關(guān)，其證券化能讓普通投資者低門檻參與優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)投資，分享行業(yè)發(fā)展紅利。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是新的融資渠道——當(dāng)前行業(yè)處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，通過(guò)REITs盤活存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，可有效降低企業(yè)負(fù)債、優(yōu)化現(xiàn)金流，助力構(gòu)建“輕資產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展新模式，激活沉淀資金投入新業(yè)務(wù)。

對(duì)資本市場(chǎng)而言，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs進(jìn)一步完善多層次體系：作為直接融資工具，其能提高直接融資比重、優(yōu)化社會(huì)融資結(jié)構(gòu)；同時(shí)穩(wěn)定收益特性可吸引保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金入市，為資本市場(chǎng)注入穩(wěn)定性，促進(jìn)資本與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合。

目前《公告》處于公開(kāi)征求意見(jiàn)階段，市場(chǎng)各方將圍繞條款展開(kāi)討論并提出優(yōu)化建議，推動(dòng)制度更貼合實(shí)際。隨著意見(jiàn)征集推進(jìn)與正式文件出臺(tái)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有望逐步落地，為資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)注入新活力。