財聯(lián)社9月12日訊（研究員 王蔚）今日，國家發(fā)展改革委在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號，以下簡稱“782號文”），業(yè)界期待的REITs新規(guī)終于落地。

據(jù)財聯(lián)社梳理觀察，本次782號文的下發(fā)，是在1014號文的基礎(chǔ)上，進一步推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的常態(tài)化申報和高質(zhì)量發(fā)展，釋放了基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴圍、擴容、提效信號，為REITs市場的下一階段發(fā)展繪制了清晰的路線圖。

自2021年6月首批試點項目上市以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展迅速、穩(wěn)健。2024年8月1日之前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs停留在試點階段。2024年7月，國家發(fā)展改革委下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號，簡稱“1014號文”），標(biāo)志著自2024年8月1日起，基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點階段步入常態(tài)化發(fā)行的新階段。

總體來看，782號文的主要內(nèi)容包括通過加快成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化申報、積極推動新資產(chǎn)類型項目推薦發(fā)行等方式持續(xù)推動市場擴圍擴容，以及支持已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過簡化新購入項目申報流程、拓寬新購入項目資產(chǎn)范圍等方式擴募。

某研究機構(gòu)資深研究員對財聯(lián)社表示，公募REITs目前在二級市場較為火熱，但是對發(fā)行方而言，由于交易所的估值等政策，導(dǎo)致發(fā)行方融資成本較高，目前公募REITs供不應(yīng)求。監(jiān)管則是要鼓勵公募REITs的擴容，未來在項目合規(guī)性的審查上面，可能有進一步的松動空間。

加快成熟資產(chǎn)類型項目常態(tài)化申報，加大潛在發(fā)行空間較大項目的組織力度

782號文提到，要加快收費公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型項目申報，進一步加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項目的組織力度。

財聯(lián)社據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至發(fā)稿日，目前共發(fā)行了75只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，規(guī)模合計1943.32億元，資產(chǎn)類型涵蓋消費基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、保障性租賃住房等。已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs不同資產(chǎn)類型的只數(shù)和規(guī)模如下圖所示：

數(shù)據(jù)來源：wind，財聯(lián)社整理

從已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行只數(shù)和規(guī)模均保持前列，根據(jù)1014號文的界定，交通基礎(chǔ)設(shè)施主要包含收費公路、鐵路、機場、港口項目等。

水利設(shè)施、市政設(shè)施REITs均只發(fā)行了1只，規(guī)模較小。782號文則指出要進一步加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項目的組織力度。

積極推動鐵路、港口、特高壓輸電等新資產(chǎn)類型項目推薦發(fā)行

782號文提到，要積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發(fā)行條件。

根據(jù)1014號文，鐵路、港口均屬于交通基礎(chǔ)設(shè)施范疇。目前已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要集中在收費公路領(lǐng)域，未來其他類型也要擴容。已發(fā)行交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs名單如下：

數(shù)據(jù)來源：wind，財聯(lián)社整理

市場化租賃住房、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施為1014號文新增資產(chǎn)類型。其中，市場化租賃住房為由專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目；專業(yè)市場是家居、建材、紡織等項目；養(yǎng)老設(shè)施為依法登記并在民政部門備案的養(yǎng)老項目。

同時，在項目規(guī)模方面，1014號文則針對租賃住房項目和養(yǎng)老設(shè)施項目保留了保障性租賃住房項目不低于8億元的首發(fā)規(guī)模要求，其他項目仍保留不低于10億元的要求。

積極支持民間投資項目發(fā)行上市

782號文提到，要積極支持更多符合條件的民間投資項目發(fā)行上市。

當(dāng)前，公募REITs市場的原始權(quán)益人仍以國企為主。但是，隨著REITs市場的成熟，民企原始權(quán)益人已成為推動行業(yè)發(fā)展不可或缺的重要力量。同時，對于民企而言，借力公募REITs，亦可盤活存量、優(yōu)化負(fù)債、提升運營效率。

據(jù)wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至發(fā)稿日，REITs市場共104家原始權(quán)益人，其中，國企77家，占比74%；民企僅14家，占比13.5%，不足15%。民企作為原始權(quán)益人參與的已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs情況如下：

數(shù)據(jù)來源：wind，財聯(lián)社整理

儲備一批、組織一批、申報一批

782號文明確，要加大項目培育儲備工作力度，要按照“儲備一批、組織一批、申報一批”的工作要求，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目工作臺賬，形成滾動接續(xù)的項目動態(tài)推進機制。

某研究機構(gòu)表示，此條一方面旨在避免REITs項目供給斷層，確保市場總有優(yōu)質(zhì)項目可選。另一方面，提前培育有一定收益、上市前景好的基礎(chǔ)設(shè)施項目，在項目全流程依規(guī)辦理手續(xù)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系并提升管理效率，能讓項目達(dá)標(biāo)后順利入市，提升REITs市場整體規(guī)模與活躍度，為投資者提供更多元標(biāo)的，吸引更多資金流入，增強市場流動性與韌性。

業(yè)內(nèi)人士指出，公募REITs業(yè)務(wù)申報是一項極為繁瑣且復(fù)雜的工作，另外涉及到眾多業(yè)務(wù)主休、業(yè)務(wù)政策法規(guī)、業(yè)務(wù)流程等，且公募REITs的發(fā)行上市流程也較長。包括項目篩選、資產(chǎn)重組、盡職調(diào)查等前期項目準(zhǔn)備階段，以及業(yè)務(wù)申報、項目推薦、審核反饋階段，以及證監(jiān)會、交易所同意注冊后才可進行上市交易。

而對于項目申報流程，1014號文就已經(jīng)有所簡化，取消前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，由原始權(quán)益人、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、中介機構(gòu)等自主篩選合格資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點問題等前期準(zhǔn)備工作后報送至省級發(fā)展改革委審核。省級發(fā)展改革委或中央企業(yè)將符合條件的項目直接申報至國家發(fā)改委。

簡化流程、拓寬范圍，積極支持通過擴募方式新購入項目

除支持新發(fā)行項目，推進市場擴圍擴容外，782號文還鼓勵已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入行業(yè)內(nèi)同類項目以及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目。

明確已上市REITs產(chǎn)品滿6個月后即可申報擴募新購入項目，且發(fā)改委將“直接受理、優(yōu)先評估”，極大縮短了擴募周期，減少了冗余環(huán)節(jié)，鼓勵已上市REITs快速做大做強。此外，1014號文還明確對于擴募資產(chǎn)儲備方面，對已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的新購入項目不作規(guī)模要求。

同時，允許新購入項目不僅限于同類資產(chǎn)，還可購入“具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項目”。這為REITs管理人在同一產(chǎn)業(yè)鏈或生態(tài)圈內(nèi)進行資產(chǎn)整合提供了可能，有助于打造綜合性的基礎(chǔ)設(shè)施投資平臺，提升抗風(fēng)險能力和資產(chǎn)組合效益。

行業(yè)研究機構(gòu)相關(guān)人士表示，不同行業(yè)領(lǐng)域但具關(guān)聯(lián)性項目的納入，可使REITs資產(chǎn)組合不再局限于單一行業(yè)，有效分散風(fēng)險。不同行業(yè)的項目在收益周期、受經(jīng)濟波動影響程度等方面存在差異，多元化的資產(chǎn)組合能降低單一行業(yè)波動對整體收益的沖擊，增強REITs的抗風(fēng)險能力與收益穩(wěn)定性，這對于推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展，吸引更多投資者參與，進而促進中國REITs市場的健康、可持續(xù)發(fā)展，有著積極且深遠(yuǎn)的作用。