財(cái)聯(lián)社9月12日訊（研究員 王蔚）今日，國(guó)家發(fā)展改革委在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2025〕782號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“782號(hào)文”），業(yè)界期待的REITs新規(guī)終于落地。

據(jù)財(cái)聯(lián)社梳理觀察，本次782號(hào)文的下發(fā)，是在1014號(hào)文的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的常態(tài)化申報(bào)和高質(zhì)量發(fā)展，釋放了基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍、擴(kuò)容、提效信號(hào)，為REITs市場(chǎng)的下一階段發(fā)展繪制了清晰的路線圖。

自2021年6月首批試點(diǎn)項(xiàng)目上市以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展迅速、穩(wěn)健。2024年8月1日之前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs停留在試點(diǎn)階段。2024年7月，國(guó)家發(fā)展改革委下發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)，簡(jiǎn)稱“1014號(hào)文”），標(biāo)志著自2024年8月1日起，基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點(diǎn)階段步入常態(tài)化發(fā)行的新階段。

總體來(lái)看，782號(hào)文的主要內(nèi)容包括通過(guò)加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)、積極推動(dòng)新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行等方式持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容，以及支持已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過(guò)簡(jiǎn)化新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)流程、拓寬新購(gòu)入項(xiàng)目資產(chǎn)范圍等方式擴(kuò)募。

某研究機(jī)構(gòu)資深研究員對(duì)財(cái)聯(lián)社表示，公募REITs目前在二級(jí)市場(chǎng)較為火熱，但是對(duì)發(fā)行方而言，由于交易所的估值等政策，導(dǎo)致發(fā)行方融資成本較高，目前公募REITs供不應(yīng)求。監(jiān)管則是要鼓勵(lì)公募REITs的擴(kuò)容，未來(lái)在項(xiàng)目合規(guī)性的審查上面，可能有進(jìn)一步的松動(dòng)空間。

加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)，加大潛在發(fā)行空間較大項(xiàng)目的組織力度

782號(hào)文提到，要加快收費(fèi)公路、清潔能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目申報(bào)，進(jìn)一步加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項(xiàng)目的組織力度。

財(cái)聯(lián)社據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿日，目前共發(fā)行了75只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，規(guī)模合計(jì)1943.32億元，資產(chǎn)類型涵蓋消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等。已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs不同資產(chǎn)類型的只數(shù)和規(guī)模如下圖所示：

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，財(cái)聯(lián)社整理

從已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs來(lái)看，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行只數(shù)和規(guī)模均保持前列，根據(jù)1014號(hào)文的界定，交通基礎(chǔ)設(shè)施主要包含收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目等。

水利設(shè)施、市政設(shè)施REITs均只發(fā)行了1只，規(guī)模較小。782號(hào)文則指出要進(jìn)一步加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項(xiàng)目的組織力度。

積極推動(dòng)鐵路、港口、特高壓輸電等新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行

782號(hào)文提到，要積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場(chǎng)化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施等尚無(wú)推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑，加大力度協(xié)調(diào)解決難點(diǎn)堵點(diǎn)問(wèn)題，幫助項(xiàng)目盡快滿足發(fā)行條件。

根據(jù)1014號(hào)文，鐵路、港口均屬于交通基礎(chǔ)設(shè)施范疇。目前已發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs主要集中在收費(fèi)公路領(lǐng)域，未來(lái)其他類型也要擴(kuò)容。已發(fā)行交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs名單如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，財(cái)聯(lián)社整理

市場(chǎng)化租賃住房、專業(yè)市場(chǎng)、養(yǎng)老設(shè)施為1014號(hào)文新增資產(chǎn)類型。其中，市場(chǎng)化租賃住房為由專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長(zhǎng)期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目；專業(yè)市場(chǎng)是家居、建材、紡織等項(xiàng)目；養(yǎng)老設(shè)施為依法登記并在民政部門備案的養(yǎng)老項(xiàng)目。

同時(shí)，在項(xiàng)目規(guī)模方面，1014號(hào)文則針對(duì)租賃住房項(xiàng)目和養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目保留了保障性租賃住房項(xiàng)目不低于8億元的首發(fā)規(guī)模要求，其他項(xiàng)目仍保留不低于10億元的要求。

積極支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市

782號(hào)文提到，要積極支持更多符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市。

當(dāng)前，公募REITs市場(chǎng)的原始權(quán)益人仍以國(guó)企為主。但是，隨著REITs市場(chǎng)的成熟，民企原始權(quán)益人已成為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展不可或缺的重要力量。同時(shí)，對(duì)于民企而言，借力公募REITs，亦可盤活存量、優(yōu)化負(fù)債、提升運(yùn)營(yíng)效率。

據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至發(fā)稿日，REITs市場(chǎng)共104家原始權(quán)益人，其中，國(guó)企77家，占比74%；民企僅14家，占比13.5%，不足15%。民企作為原始權(quán)益人參與的已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs情況如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，財(cái)聯(lián)社整理

儲(chǔ)備一批、組織一批、申報(bào)一批

782號(hào)文明確，要加大項(xiàng)目培育儲(chǔ)備工作力度，要按照“儲(chǔ)備一批、組織一批、申報(bào)一批”的工作要求，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目工作臺(tái)賬，形成滾動(dòng)接續(xù)的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)推進(jìn)機(jī)制。

某研究機(jī)構(gòu)表示，此條一方面旨在避免REITs項(xiàng)目供給斷層，確保市場(chǎng)總有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可選。另一方面，提前培育有一定收益、上市前景好的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在項(xiàng)目全流程依規(guī)辦理手續(xù)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系并提升管理效率，能讓項(xiàng)目達(dá)標(biāo)后順利入市，提升REITs市場(chǎng)整體規(guī)模與活躍度，為投資者提供更多元標(biāo)的，吸引更多資金流入，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性與韌性。

業(yè)內(nèi)人士指出，公募REITs業(yè)務(wù)申報(bào)是一項(xiàng)極為繁瑣且復(fù)雜的工作，另外涉及到眾多業(yè)務(wù)主休、業(yè)務(wù)政策法規(guī)、業(yè)務(wù)流程等，且公募REITs的發(fā)行上市流程也較長(zhǎng)。包括項(xiàng)目篩選、資產(chǎn)重組、盡職調(diào)查等前期項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，以及業(yè)務(wù)申報(bào)、項(xiàng)目推薦、審核反饋階段，以及證監(jiān)會(huì)、交易所同意注冊(cè)后才可進(jìn)行上市交易。

而對(duì)于項(xiàng)目申報(bào)流程，1014號(hào)文就已經(jīng)有所簡(jiǎn)化，取消前期輔導(dǎo)環(huán)節(jié)，由原始權(quán)益人、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、中介機(jī)構(gòu)等自主篩選合格資產(chǎn)、制定產(chǎn)品方案、完善合規(guī)手續(xù)、解決難點(diǎn)問(wèn)題等前期準(zhǔn)備工作后報(bào)送至省級(jí)發(fā)展改革委審核。省級(jí)發(fā)展改革委或中央企業(yè)將符合條件的項(xiàng)目直接申報(bào)至國(guó)家發(fā)改委。

簡(jiǎn)化流程、拓寬范圍，積極支持通過(guò)擴(kuò)募方式新購(gòu)入項(xiàng)目

除支持新發(fā)行項(xiàng)目，推進(jìn)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容外，782號(hào)文還鼓勵(lì)已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過(guò)擴(kuò)募等方式籌集資金購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購(gòu)入行業(yè)內(nèi)同類項(xiàng)目以及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目。

明確已上市REITs產(chǎn)品滿6個(gè)月后即可申報(bào)擴(kuò)募新購(gòu)入項(xiàng)目，且發(fā)改委將“直接受理、優(yōu)先評(píng)估”，極大縮短了擴(kuò)募周期，減少了冗余環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)已上市REITs快速做大做強(qiáng)。此外，1014號(hào)文還明確對(duì)于擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備方面，對(duì)已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的新購(gòu)入項(xiàng)目不作規(guī)模要求。

同時(shí)，允許新購(gòu)入項(xiàng)目不僅限于同類資產(chǎn)，還可購(gòu)入“具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目”。這為REITs管理人在同一產(chǎn)業(yè)鏈或生態(tài)圈內(nèi)進(jìn)行資產(chǎn)整合提供了可能，有助于打造綜合性的基礎(chǔ)設(shè)施投資平臺(tái)，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力和資產(chǎn)組合效益。

行業(yè)研究機(jī)構(gòu)相關(guān)人士表示，不同行業(yè)領(lǐng)域但具關(guān)聯(lián)性項(xiàng)目的納入，可使REITs資產(chǎn)組合不再局限于單一行業(yè)，有效分散風(fēng)險(xiǎn)。不同行業(yè)的項(xiàng)目在收益周期、受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響程度等方面存在差異，多元化的資產(chǎn)組合能降低單一行業(yè)波動(dòng)對(duì)整體收益的沖擊，增強(qiáng)REITs的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與收益穩(wěn)定性，這對(duì)于推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展，吸引更多投資者參與，進(jìn)而促進(jìn)中國(guó)REITs市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展，有著積極且深遠(yuǎn)的作用。