財聯(lián)社8月18日訊（編輯 李響）近期權(quán)益市場大漲引發(fā)的虹吸效應(yīng)進一步發(fā)酵。截至今日收盤，中證REITs全收益指數(shù)再跌0.8%，REITs市場已出現(xiàn)七連跌，保租房板塊繼續(xù)領(lǐng)跌，滬深交易所61只REITs出現(xiàn)下跌，僅12只略有上漲。

這輪REITs行情大幅度調(diào)整自上周開始發(fā)酵，中證REITs全收益指數(shù)單周下跌近1.5%，部分“債性”較大的資產(chǎn)單周一度跌破3%，引發(fā)市場的廣泛關(guān)注。

（數(shù)據(jù)來源：第三方平臺DM，財聯(lián)社整理）

在業(yè)內(nèi)人士看來，作為具有穩(wěn)定分紅屬性、風(fēng)險適中的投資品種，當市場風(fēng)險偏好提升下REITs產(chǎn)品收益有所回調(diào)符合預(yù)期，但產(chǎn)品自身稀缺性帶來的潛在回報仍相對較高，短期內(nèi)需警惕四季度大面積解禁潮臨近帶來的共振效應(yīng)，長期配置價值仍存。

上周中證REITs全收益指數(shù)連收5根陰線，累計下跌1.49%報1080.91點。市場總市值下跌1.56%至2178億元，已連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌。昨日REITs市場更是放量大跌1.7%，創(chuàng)2024年1月至今最大單日跌幅。

大類資產(chǎn)估值重估仍是當前REIT市場行情主線。作為“債性”最強的租賃住房類REITs板塊走勢同國債收益率具有較強的相關(guān)性，上周跌幅最大達3.22%，已成為8月以來回調(diào)幅度最大的REITs資產(chǎn)，擴募落地帶來的板塊漲幅已基本抹平。

從與國債的利差角度來看，REITs資產(chǎn)的利差水平仍維持在相對低位并未大幅上揚，這也意味著利差水平持續(xù)低位的REITs產(chǎn)品對增量配置盤資金吸引力相對有限，短期來看REITs市場整體波動格局或?qū)⒀永m(xù)。

不過華西固收分析師鄭日誠在研報中指出，隨著債市承壓驅(qū)動導(dǎo)致的REITs收益回調(diào)，部分產(chǎn)品性價比已出現(xiàn)被動抬升。比如對于項目分紅仍較為穩(wěn)定，且出租率延續(xù)高位的租賃住房資產(chǎn)現(xiàn)金分派率在板塊收益連跌數(shù)日后已上行9BP至2.78%，目前主要擔心的就是解除禁售后的部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)存在的拋售壓力。

據(jù)了解，由于2024年是REITs發(fā)行大年，全年累計發(fā)行REITs產(chǎn)品合計29只，其中去年4季度發(fā)行份額83億元占比將近一半。REITs產(chǎn)品上市有為期一年的限售期，這也意味著今年四季度將迎來去年上市產(chǎn)品的大面積解禁潮。

據(jù)華源固收首席廖志明統(tǒng)計，2024年初以來上市的REITs項目中公眾投資者認購份額占比較低，均不超過基金份額發(fā)售量的10%，戰(zhàn)略投資者的配售比例持續(xù)較高，均在67%以上，部分板塊如交通運輸及消費占比更是高于75%，四季度解禁份額為38.3億份，其中交通基礎(chǔ)設(shè)施類11月單月解禁高達8.72億份，戰(zhàn)略投資占比較高的資產(chǎn)后續(xù)或面臨一定程度拋壓，市場供給加大。

不過有市場分析人士認為，底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營情況更多受宏觀經(jīng)濟情況、行業(yè)發(fā)展情況及其自身運營管理影響，因此原始權(quán)益人持有的部分份額解禁本身并不會直接影響基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營，項目底層資產(chǎn)質(zhì)量才是關(guān)鍵。

有觀點認為，近期大類資產(chǎn)分化走勢也為投資者低位入局提供了窗口，長期來看REITs底層項目的公共服務(wù)類屬性及收益特征為資產(chǎn)配置提供了一種穩(wěn)健類的新選擇，仍不失為部分中低風(fēng)險資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的壓艙石，近期較熱的新上市數(shù)據(jù)中心類資產(chǎn)的收益表現(xiàn)仍持續(xù)占優(yōu)，換手率逼近30%，REITs市場的打新溢價仍受市場青睞。