財(cái)聯(lián)社3月13日（編輯 楊斌）在壓降風(fēng)險(xiǎn)房企債券存量規(guī)模的背景下，房企債券融資額進(jìn)一步下降。財(cái)聯(lián)社統(tǒng)計(jì)，2025年至今，新發(fā)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模775.92億元，同比下降13%。從月度凈融資來看，2月房企債券凈融資額由正轉(zhuǎn)負(fù)。數(shù)據(jù)顯示，3月，市場又迎地產(chǎn)債到期高峰，民企償債能力仍值得關(guān)注。

財(cái)聯(lián)社據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月13日，今年以來共有89只地產(chǎn)債發(fā)行，規(guī)模合計(jì)775.92億元。與去年同期相比，地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模下降13%。

東方金誠相關(guān)研報(bào)指出，2月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模仍處偏低水平，同時(shí)受到期規(guī)模同比有所增長影響，當(dāng)月凈融資額由正轉(zhuǎn)負(fù)。2月共計(jì)13家房企發(fā)行地產(chǎn)債20只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為171.3億元，環(huán)比下降45.7%，同比增長14.3%。2月地產(chǎn)債到期規(guī)模為202.4億元，同比增長19.2%，當(dāng)月凈融資缺口為31.1億元。

圖：地產(chǎn)債月度發(fā)行情況（單位：億元）

（資料來源：東方金誠，財(cái)聯(lián)社整理）

此外，民企債仍存在較大凈融資缺口。東方金誠統(tǒng)計(jì)，2月國企地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模為146.3 億元，同比增長2.4%，凈融資額34.2億元；民企債2月僅美的置業(yè)一家民營房企發(fā)行3只地產(chǎn)債，合計(jì)規(guī)模為25億元，凈融資缺口為65.3億元。

今年兩會(huì)的《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并安排在供需兩端加大對(duì)樓市的支持力度。在2月末的金融支持民企高質(zhì)量發(fā)展座談會(huì)上，相關(guān)部門表示，統(tǒng)籌做好房企融資支持和債券違約風(fēng)險(xiǎn)防控，穩(wěn)步壓降風(fēng)險(xiǎn)民營房企債券存量規(guī)模。

根據(jù)中證鵬元的統(tǒng)計(jì)，2025年房企到期債券余額3135.47億元、回售余額2274.44億元，其中3月、6月為償債高峰。Wind數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，2025年3月有694.70億元的地產(chǎn)債將到期，包括萬科、龍湖、中交地產(chǎn)、招商蛇口都有較大規(guī)模債券在3月到期。

東方金誠認(rèn)為，境內(nèi)地產(chǎn)債由于近三年發(fā)債數(shù)量大量減少，前期債務(wù)化解取得部分進(jìn)展，2025年償還壓力顯著下降。不過，民企境外債償還壓力仍然較大，2025年民企償債能力仍然值得關(guān)注，尤其是目前尚未出險(xiǎn)但短期償債面臨不確定性的房企，償債情況有待觀察。

二級(jí)市場方面，在1月底萬科重組管理層，并相繼成功兌付“22萬科MTN001”、“22萬科MTN002”、“22萬科MTN003”等合計(jì)80億元的到期債券后，地產(chǎn)債整體反彈，萬得地產(chǎn)債30指數(shù)自低點(diǎn)反彈了36%。進(jìn)入二月后，地產(chǎn)債整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

圖：萬得地產(chǎn)債30指數(shù)日K線走勢

（資料來源：Wind數(shù)據(jù)，財(cái)聯(lián)社整理）

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，萬科1月27日公告管理層重組、2月10日公告獲得深圳地鐵集團(tuán)貸款，帶動(dòng)市場情緒好轉(zhuǎn)。1月中上旬央國企地產(chǎn)債收益率跟隨市場走勢有所上行，目前已有所回落。央國企地產(chǎn)債利差處于相對(duì)高位，后續(xù)利差有望企穩(wěn)收窄，建議維持中等久期央國企適度擇券。

財(cái)通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫彬彬此前研報(bào)認(rèn)為，存量商品房和閑置土地收儲(chǔ)，是為房企資產(chǎn)負(fù)債表注入流動(dòng)性預(yù)期的組合拳，土儲(chǔ)專項(xiàng)債重啟發(fā)行后，房企是階段性收益的。尚未違約的房企中，部分國有房企即使是1年左右的短久期債券估值也在2.4%以上，整體估值在產(chǎn)業(yè)債中處于較高水平，對(duì)于地方國有房企債券投資仍然可以適度樂觀。