財聯(lián)社12月19日（編輯 楊斌）REITs的打新熱潮逐漸退卻，今日出現了2025年首單上市即破發(fā)的REITs項目。業(yè)內分析指出，打新收益下降一方面是受到了下半年二級市場整體偏弱的影響，另一方面，REITs一級市場詢價上下限今年逐漸放寬，使得定價變得充分，一二級市場價差收窄。

華夏安博倉儲REIT由國際物流巨頭Prologis, L.P.（中文名稱“安博公司”）發(fā)行，是今年第二單在中國上市的外資知名REITs項目。在網下詢價階段，華夏安博倉儲REIT的網下投資者擬認購數量總和為198.1億份，為初始網下發(fā)售份額（0.84億份）的235.8倍。公眾發(fā)行階段則是一日售罄，公眾認購倍數為17.1倍。

今日，華夏安博倉儲REIT正式上市。不過，開盤時分華夏安博倉儲REIT即罕見地跌破了發(fā)行價，此后震蕩下跌。最終，華夏安博倉儲REIT上市首日收于5.499元，較發(fā)行價6.121元下跌了10.16%。

第三方評級機構YY評級指出，網下投資者認購熱情不減，但公眾投資者認購熱度已有下滑。事實上，受二級市場持續(xù)走弱影響，上月中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日險破發(fā)。

從今年REITs上市后的表現來看，數據中心等多個熱門項目上市首日均錄得30%的漲停。但從9月份起，REITs打新收益便明顯下降，其中不乏消費基礎設施等熱門項目。今年首單外資項目華夏凱德商業(yè)REIT上市首日上漲了12.63%，此后華夏中海商業(yè)REIT上市首日的漲幅僅有3.29%。

圖：今年REITs新項目上市后的表現

（資料來源：Choice數據，財聯(lián)社整理）

對于今年大多數時間的REITs打新熱潮，REITs業(yè)內人士表示，上半年隨著公募REITs市場二級市場估值逐步攀升，一二級估值價差帶來套利交易機會，使得REITs新項目認購熱情持續(xù)高漲，而新項目上市又顯示出較好的賺錢的效應，吸引更多資金涌向REITs新券。

今年REITs二級市場整體呈現“先漲后跌”，中證REITs全收益指數上半年上漲了14.21%，下半年調整至今，月線已六連陰。此外，REITs詢價區(qū)間打開也是一級打新收益變少的原因。

上述業(yè)內人士指出，6月起REITs一級詢價指導放開，詢價區(qū)間可打開至擬發(fā)行價格的±25%。部分產品高溢價發(fā)行疊加市場估值調整使打新收益大幅縮水，未來不排除REITs上市破發(fā)的風險。預計后續(xù)一級市場打新或趨于理性，一二級市場價差仍存在但明顯收窄，對于打新的收益判斷需要結合底層資產質量本身。

華西證券宏觀固收研究團隊的研報也指出，隨著一級市場詢價上下限的放寬，近期項目定價已較為充分，個券首日漲幅空間變小，一級打新略有降溫跡象，需要持續(xù)關注。

YY評級預計，中短期REITs打新收益普遍下滑，基本面較佳、一二級價差較大的個券或存在一定收益。站在打新策略的角度，上市首日賣出或為收益率最佳的打新策略。