財(cái)聯(lián)社12月16日訊 （編輯 楊斌 實(shí)習(xí)生 李煊）近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)黨委書記、主席吳清主持召開黨委（擴(kuò)大）會(huì)議，明確表示“將盡快落地商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)”。

78只產(chǎn)品募資超兩千億，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)即將落地

為推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs落地，證監(jiān)會(huì)已于11月28日發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）。根據(jù)《征求意見稿》，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs被明確定義為通過持有或經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并向份額持有人分紅的封閉式公募基金。

大公國(guó)際研報(bào)指出，該定義確立了“資產(chǎn)持有、主動(dòng)運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)定分紅”三大支柱，并延續(xù)“公募基金-ABS-項(xiàng)目公司”的成熟法律結(jié)構(gòu)，確保與現(xiàn)有體系順暢銜接。

我國(guó)公募REITs市場(chǎng)自2020年4月啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域試點(diǎn)以來，已形成一套相對(duì)成熟的法律與監(jiān)管框架，并逐步將資產(chǎn)類型拓展至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、清潔能源等多個(gè)領(lǐng)域。Choice數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿日，全市場(chǎng)已上市REITs產(chǎn)品達(dá)78只，通過IPO累計(jì)募集資金約2020.3億元。市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，2024年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲22.46%，于2025年12月15日收于1021.85點(diǎn)。

最新政策動(dòng)態(tài)進(jìn)一步拓寬了REITs的資產(chǎn)范圍。12月1日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的新版行業(yè)范圍清單，已將基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍擴(kuò)大至15大類，新增了商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等領(lǐng)域。中銀證券研報(bào)指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將更聚焦寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體等市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)，對(duì)資產(chǎn)要求更側(cè)重市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)條件。此次試點(diǎn)的推進(jìn)，意味著公募REITs底層資產(chǎn)迎來新一輪擴(kuò)容，標(biāo)志著我國(guó)REITs市場(chǎng)邁入新的發(fā)展階段。

表格：C-REITs政策脈絡(luò)

資料來源：中國(guó)政府網(wǎng)、國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站，財(cái)聯(lián)社整理

四十萬億存量待盤活，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs潛在市場(chǎng)或達(dá)萬億

華西證券研報(bào)指出，推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，旨在貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署和資本市場(chǎng)新“國(guó)九條”要求，推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，豐富投融資工具，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。該類REITs直接適用于已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)項(xiàng)目，將極大拓寬盤活資產(chǎn)的空間。

從市場(chǎng)存量看，公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年5月末，全國(guó)3萬方以上已開業(yè)零售商業(yè)約6700個(gè)，建面約6億方，其中五大城市群（長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游）合計(jì)占比約60%。

中研普華產(chǎn)業(yè)研究院報(bào)告指出，我國(guó)狹義商業(yè)地產(chǎn)（零售物業(yè)、辦公物業(yè)和酒店）存量規(guī)模約為40萬億至50萬億元，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)2%-3%的可證券化率計(jì)算，其REITs市場(chǎng)潛在規(guī)?？蛇_(dá)8000億至15000億元。

大公國(guó)際研報(bào)進(jìn)一步指出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)形成“開發(fā)-培育-證券化-資金循環(huán)”的良性運(yùn)營(yíng)體系，支持企業(yè)向“輕量分離”模式轉(zhuǎn)型。同時(shí)，該類資產(chǎn)與傳統(tǒng)股債相關(guān)性較低，可為投資者提供重要的資產(chǎn)組合分散工具。

中金公司研報(bào)認(rèn)為，推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是應(yīng)對(duì)后城鎮(zhèn)化階段盤活存量資產(chǎn)的順勢(shì)之舉，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從“開發(fā)銷售”向“持有運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型，并通過資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化與公眾定價(jià)釋放其潛在價(jià)值。報(bào)告同時(shí)提示，未來仍需關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展不及預(yù)期、不動(dòng)產(chǎn)估值下行、長(zhǎng)端利率上行等潛在風(fēng)險(xiǎn)。