財聯(lián)社2025年12月12日訊（編輯 王蔚）今年以來，公募reits的發(fā)行擴容提速，行情火爆。資產荒下，理財公司也在積極掘金REITs賽道。

據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至12月12日，共有78只公募reits發(fā)行上市，發(fā)行規(guī)模合計2017.5億元；其中，今年發(fā)行了19只，發(fā)行規(guī)模合計386億元。財聯(lián)社注意到，理財產品今年參與了15只公募reits的戰(zhàn)略配售/網(wǎng)下發(fā)售環(huán)節(jié)，參與度達79%。

據(jù)悉，公募REITs的發(fā)售方式有戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、以及公眾發(fā)售三種，理財?shù)荣Y管產品可以通過戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下發(fā)售兩種方式參與。

據(jù)財聯(lián)社不完全統(tǒng)計，今年以來，理財產品更熱衷于通過網(wǎng)下發(fā)售方式參與，目前僅江蘇信托和工銀瑞信投資管理有限公司（以下簡稱“工銀瑞投”）代表旗下資管產品參與，而這類資管產品的資金來源是工銀理財發(fā)行的理財產品。

而銀行理財參與網(wǎng)下發(fā)售的渠道又有兩種，一種是理財產品直接投資，目前寧銀理財采用較多；另一種則是通過信托計劃、基金專戶等進行，如工銀理財、建信理財采用較多。

網(wǎng)下詢價為主流，戰(zhàn)略配售參與較少

近年來，理財市場近年來經歷了顯著的產品定位調整，從過去同質化的"穩(wěn)健低波"主導向多元化、差異化的方向演進。而在演進過程中，reits資產的配置是重要方向。

我國首批公募 REITs于2021年5月31日正式對公眾投資者發(fā)售。經過4年半的發(fā)展，目前，公募REITs市場資產類型不斷豐富，其作為具有穩(wěn)定分派收益的資產配置“壓艙石”屬性日益凸顯。

首批9只公募reits發(fā)行時，銀行理財便積極試水投資，其中中銀理財旗下4只產品通過戰(zhàn)略配售進行投資。

據(jù)悉，公募REITs的發(fā)售方式有戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、以及公眾發(fā)售三種，資管產品可以通過戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下發(fā)售兩種方式參與。

其中，在戰(zhàn)略配售階段，戰(zhàn)略投資者就包含包括證券公司、基金管理公司、信托公司、商業(yè)銀行及銀行理財子公司等專業(yè)投資者。其中，戰(zhàn)略投資者可接受公募理財產品等資管產品參與。

不過，據(jù)財聯(lián)社不完全整理，目前理財公司在戰(zhàn)略配售階段投資公募reits案例較少，今年發(fā)行上市的19只公募reits中，僅工銀理財有所參與。

具體來看，江蘇信托代表江蘇信托·工銀理財基礎設施5號集合資金信托計劃擬配售南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT 330萬份以及擬認購華泰蘇州恒泰租賃住房REIT；代表江蘇信托·工銀理財基礎設施1號集合資金信托計劃以及江蘇信托·工銀理財基礎設施4號集合資金信托計劃擬認購易方達華威農貿市場REIT320萬份；以及工銀瑞投代表江蘇信托·工銀理財基礎設施1號集合資金信托計劃擬認購易方達華威農貿市場REIT320萬份。

此外，銀行理財更多通過網(wǎng)下詢價參與公募reits的投資，不過，參與戰(zhàn)略配售的投資者不得再參與網(wǎng)下詢價，但未參與戰(zhàn)略配售的證券投資基金、理財產品和其他資管產品除外，即資管產品只能在戰(zhàn)略配售或網(wǎng)下發(fā)售兩種發(fā)售方式中選其一。

網(wǎng)下發(fā)售路徑分化，寧銀理財“直投”為主

從參與主體和形式看，理財資金參與公募reis的網(wǎng)下發(fā)售主要形成了直投和SPV投資兩種差異顯著的參與模式。

其中，寧銀理財以直投為主。例如，在華夏中海商業(yè)資產REIT 的網(wǎng)下發(fā)售中，寧銀理財旗下37只理財產品有所參與，其中，以5.322元/份的申報價格擬認購數(shù)量高達21.44億份；在華夏凱德商業(yè)REIT中，寧銀理財旗下19只理財產品以5.932元/份的申報價格擬認購15.29億份。然而，在華夏安博倉儲REIT項目中，寧銀理財旗下38只理財產品報出5.96元/份的“低價”，最終因未達有效報價區(qū)間而“未入圍”。

寧銀理財哪些產品今年投資公募reits較多？以華夏凱德商業(yè)REIT為例，寧銀理財主要以旗下一年定開理財進行參與，19只理財產品詳情如下：

數(shù)據(jù)來源：公募reits發(fā)售公告，財聯(lián)社整理

除寧銀理財外，理財資金還可通過信托、基金專戶、券商資管等產品間接投資公募reits，以工銀理財和建信理財?shù)馁Y金為代表。

工銀理財以該種模式投資尤為頻繁。據(jù)財聯(lián)社整理，其主要通過與江蘇信托、工銀瑞投以及中國人壽資管合作投資；建信理財則主要通過信達證券、建信基金以及建信資本合作。